Долевое строительство 214-ФЗ: изменения 2018 года, проблемные вопросы, судебная практика

Дата проведения: 2018-12-12
Организатор: Институт развития бизнеса и права
Стоимость: 29900 руб.
Тематика: Недвижимость
Рекомендуемый семинар

Для кого данная программа:

Руководители и специалисты строительных компаний, ведущих деятельность с привлечением средств дольщиков; руководители юридических отделов и юрисконсульты; финансовых, планово-экономических и технических служб, а также отделов капитального строительства; специалисты по управлению недвижимостью.

Актуальность темы:

В 2018 году вступили в силу масштабные изменения в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» - в связи с принятием № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства» от 29.07.2017 г.

Новые жесткие требования к опыту работы компании на рынке, запрет одновременно возводить многоквартирные дома по нескольким разрешениям на строительство, требования к размеру собственных средств, замороженных на расчетном счете, необходимость пользоваться единственным банковским счетом, открытом в уполномоченном банке (причем вместе с техзаказчиком и генподрядчиком), дополнительные ограничения на использование средств дольщиков и банковский контроль за этими расходами  – это лишь неполный перечень нововведений.

С одной стороны, принятые законодателем меры направлены на усиление защиты прав дольщиков. Но с другой – эти изменения окажут колоссальное влияние на деятельность бизнеса в сфере жилищного строительства. Вопрос, как возможно будет работать в новых условиях на первичном рынке – ключевой для всех застройщиков. При этом чиновники призывают в перспективе и вовсе обходиться без средств дольщиков. Что стоит за грядущими переменами? Решит ли этот ФЗ проблемы обманутых дольщиков? И главное, какие есть альтернативные источники финансирования строительства для Застройщиков? Комментарии экспертов и представителей органов власти, обсуждение новых норм Закона, условий и возможности работать в них – этим острым вопросам посвящен данный семинар.

Вопросы программы и регламент:

---

09:30 - начало регистрации слушателей. 10:00 - начало занятий. 11:00-11:30 - кофе-паузы. 13:00-14:00 - обеды. 17:00 - завершение программы обучения.

1.  Правовое регулирование долевого строительства по-новому: 214-ФЗ 'Об участии в долевом строительстве' в редакции Законов: 218-ФЗ от 29.07.2017, 267-ФЗ от 29.07.2017 и 506-ФЗ от 31.12.2017 г. А также краткий обзор правоприменительной практики предыдущей версии 214-ФЗ согласно 304-ФЗ от 03.07.2016 г. Какие нововведения уже реально работают, а какие уже отменены новыми Законами?

2.  Новые требования к застройщикам по объектам, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года. Каким конкретно критериям необходимо соответствовать застройщику, получившему разрешение на строительство до и после 01.07.2018 г., чтобы получить право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома?

• Разъяснение термина 'специализированный застройщик'. Застройщик – только хозяйственное общество.
• Обязательное наличие не менее трехлетнего опыта работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, тех.заказчика или генподрядчика): работает ли данное условие для Застройщиков, которые вели свою деятельность в рамках Группы компаний (и соответственно разных юр. лиц)?  В каких случаях?
• Обязательное наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв.м. многоквартирных домов. Каким образом исчисляется «эта максимально допустимая сумма общей площади всех жилых помещений и площади всех нежилых помещений»?
• Обязательное наличие экспертизы проектной документации во всех случаях, даже при малоэтажном строительстве      
• Единый реестр застройщиков, привлекающих денежные средства граждан (по 304-ФЗ): критерии надежности, права и обязанности, порядок ведения.

3.  Условие: «один застройщик – одно разрешение на строительство».

• Застройщик теперь вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство, если разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 года: при каких условиях возможно строительство нескольких многоквартирных домов на одном земельном участке с одним разрешением на строительство? Возможность внесения изменений в разрешение на строительство в данном случае.

4.  Требования к финансовой устойчивости застройщика при привлечении средств граждан (по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018).

• Отмена требований о величине уставного капитала.
• Требование о минимальном остатке денежных средств на счете уполномоченного банка на дату направления проектной декларации. На какой срок эта сумма должна находиться на расчетном счете банка?

5.  Источники финансирования строительства для Застройщиков.

• Банковское проектное финансирование строительства многоквартирных домов.
• Привлечение средств граждан через специальные эскроу-счета.
• Вопрос применения ч. 6 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ
• Отсутствие у Застройщика обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство - новые требования к Застройщикам согласно части 6 и 7 ст.18 Закона 214-ФЗ.
• Финансирование объектов долевого строительства за счет собственных средств заказчика-застройщика
• Инвестирование юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в строительство объектов недвижимости.
• Аккумулирование средств дольщиков через ЖСК. Преимущества и недостатки. Нормативно-правовое регулирование ЖСК.
• Какие еще существуют альтернативные источники финансирования жилищного строительства?

6.  Ужесточение требований к деятельности Застройщика, а также к его органам управления и участникам.   

• Для каких должностей недопустимы не истекший срок дисквалификации, отдельные виды судимости, привлечение к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица, банкротство и т.п.?  
• Внесудебная приостановка регистрации долевых договоров в течение 1 дня с момента выявления у застройщика любой налоговой задолженности (в бюджеты всех уровней). Действия контролирующих органов в случае обнаружения недоимок и неплатежей в гос. бюджет.
• Правовые последствия нецелевого использования средств участников долевого строительства. Штрафы, варианты минимизации и оспаривания.
• Совмещение функций застройщика, заказчика, генподрядчика в свете новой реформы.
• Совмещение функций инвесторов (соинвесторов) и подрядных организаций и возникающие ограничения.

7.  Надзор уполномоченного банка (по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018  г.)

• Критерии, установленные Правительством РФ для Уполномоченных банков.
• Требования к Застройщикам, Техническим заказчикам и Генеральным подрядчикам по открытию счетов в таких банках.     
• Специальный банковский контроль и предполагаемый механизм проверки соответствия каждого платежа содержанию обосновывающих документов (договоров, актов сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, актов приема-передачи товара, товарно-транспортные накладных, счетов, счетов-фактур и пр.).
• Действия банка в случае установленных несоответствий в документах.

8.  «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» - новый способ обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками после государственной регистрации ДДУ.

• Механизм формирования  компенсационного  фонда за счет обязательных взносов застройщиков,  привлекающих  денежные средства  участников долевого  строительства.
• Для каких строящихся объектов эти изменения обязательны?
• В каком случае у Застройщика остается обязанность  заключать  договоры  поручительства  с банком либо  договоры  страхования  гражданской ответственности?
• Размер и условия отчислений в Фонд.
• Механизм возврата застройщику уплаченных взносов (в случае отказа в государственной регистрации договора или отказа сторон от заключения сделки).
• Выплаты возмещения по ДДУ, по которым взносы уплачены до принятия 218-ФЗ.

9.  Повышение информационной открытости застройщика. Увеличение требований к Застройщикам по размещению информации на своем официальном сайте, в единой информационной системе жилищного строительства и в проектной декларации.

• Расширение состава обязательной информации для размещения в интернете Застройщиком, уточнение требований, которым должна соответствовать реклама, связанная с привлечением денежных средств дольщиков. Обязательный аудит годовой бухгалтерской отчетности застройщика. Обязанность и сроки размещения в полном объеме промежуточной бухгалтерской отчетности, годовой бухгалтерской отёчности и аудиторского заключения. Ответственность за размещение недостоверной и неактуальной информации.

10.  Дополнительные ограничения на использование средств дольщиков по объектам, разрешение на которые получены после 1 июля 2018 г.

• Условия и лимиты использования таких денежных средств на административные расходы застройщика – аренда офиса, реклама, оплата труда, услуги банка, связи и т.д.
• Ограничения по размеру авансовых платежей при расчетах с контрагентами.

 11.  Заполнение проектной декларации, другие необходимые документы для получения права на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома  - ст.19 214-ФЗ.

 12.  Договоры долевого участия в строительстве - до и после 01 июля 2018 г.:

• ДДУ по объектам, разрешение на строительство которых будет получено после 1 июля 2018 года. Что изменится? Стороны договора. Существенные условия договора. Изменение цены договора. Комментарии к изменениям в 214-ФЗ.
• Минимизация рисков сторон договора на участие в долевом строительстве. Риски, заложенные в договоре долевого строительства, связанные с переуступкой прав при долевом участии. Риски признания договора долевого строительства незаключенным и последствия такого признания.
• Порядок регистрации договора участия в долевом строительстве. Список необходимых документов. Государственный контроль. Причины отказа в государственной регистрации договора долевого участия.
• Взаимоотношения между застройщиком и участником долевого строительства по-новому. Права и обязанности участников рынка долевого строительства. Особенности оформления правоустанавливающих документов в процессе долевого строительства.
• Ответственность   Застройщика   по  214-ФЗ  при  взаимодействии  с дольщиками.

13.  Налоговые риски при долевом строительстве. Налоговая база. Оптимизация суммы НДС. Риски договоров с организациями, выполняющими проектно-изыкательские и строительно-монтажные работы и их минимизация.

14.  Новые правила организации ведения учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома по 218-ФЗ.

15.  Инструкция по эксплуатации объекта  долевого строительства: порядок составления, необходимая информация для участников долевого строительства.

16.  Другие масштабные изменения в Градостроительном Кодексе РФ и законодательстве РФ в сфере строительства, вступающие в силу в 2018 г. Комментарии к новым положениям законодательства о земле, градостроительстве, недвижимости, новое в оформлении землепользования и строительства, напрямую влияющим на деятельность компаний, работающий в сфере долевого строительства.

17.  Взаимосвязь выдачи разрешения на строительство и документов территориального планирования, изменения по N 373-ФЗ  от 03.07.2016 и по N 507-ФЗ от 31.12.2017.

• Нововведения по регулированию подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий:введение определения «деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории», «элемент планировочной структуры».
• Новый механизм межрегионального территориального планирования – введение в ГрК понятия «документы территориального планирования двух и более субъектов РФ», правила их разработки и утверждения.
• Новое условие выдачи разрешений на строительство: при обязательном наличии в ЕГРН сведений о границах территориальных зон, в которых расположены земельные участки, на которых планируются строительство, реконструкция объектов капитального строительства.

 18.  Оформление прав на земельный участок и определение границ участка, на котором расположен многоквартирный дом. Права на земельный участок по договору долевого участия в строительстве.

19.  Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, применительно к 214-ФЗ, положения земельного и градостроительного законодательства.

• Возникновение и переход права собственности на объект недвижимости. Применение № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» при отношениях по договору долевого участия в строительстве, а также при государственной регистрации прав на жилые помещения и сделок с ним. Объединение и новые правила кадастрового учёта и регистрации недвижимости. Соотношение с прежним кадастрово-регистрационным законодательством и учётом-регистрацией недвижимости.
• Изменения в осуществлении государственной регистрации договора долевого участия и договора об уступке прав требования.
• Регистрация права собственности на квартиру в построенном многоквартирном доме: причины отказа.
• Оформление права собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
• Особенности оформления прав на недвижимость (объект незавершенного строительства) участниками долевого строительства и соинвесторами при банкротстве Застройщика.

20.  Закон РФ о защите прав потребителей. Закон о ЗПП в судебной практике по искам дольщиков. Сфера действия ЗЗПП в правоотношениях сторон. 

21.  Федеральный закон 'О несостоятельности (банкротстве)' № 127-ФЗ с последними изменениями от 30.07.2017 г. Изменения, касающиеся деятельности Застройщиков в сфере жилищного строительства. Особенности оформления прав на недвижимость (объект незавершенного строительства) участниками долевого строительства и соинвесторами при банкротстве Застройщика. Защита прав дольщиков в ходе банкротства застройщика по 218-ФЗ. 

22.  Судебная практика по искам о признании права собственности на объект недвижимости; определении долей в строительстве; расторжению договоров аренды с инвестиционными условиями.

Поведение итогов. Обсуждение наиболее актуальных тем и ответы на вопросы.

Лектор: Слюсаренко Валерий Евгеньевич - д.т.н., ведущий эксперт в области проектирования и строительства крупных объектов, в том числе в рамках ФЦП и ФАИП (более 18 лет работы в области проектирования и строительства, 8 лет – в качестве руководителя крупных российских компаний: АО «Мосинжпроект», ОАО «Проектно-строительное объединение «Московского Метростроя», ЗАО «Нефтегазоптимизация», ОАО «ГипродорНИИ», ОАО «Гипростроймост», Департамент градостроительной политики города Москвы).

 Послать заявку на участие